6月供应环降2成，政策发酵叠加年中强销将拉动成交回升

        一转眼已到了6月，作为一直以来年中冲刺的月份，今年6月，房企推盘积极性回落，供给量“三连降”，不过绝对量仍略高于一季度月均。

  据CRIC调研，6月28个重点城市预计新增商品住宅供应面积701万平方米，环比下降22%，同比下降53%。不同能级城市均呈现出同环比齐降，一线环比跌幅和累计同比跌幅显著小于二三线城市。从供给结构来看，重点城市呈现刚改为主，高端为辅的供应结构。

  预判6月，我们认为，因517新政和房企强销期加大折扣力度等积极影响，整体成交或将稳中有升，绝对量有望持平或高于3月“小阳春”水平。

  2024年6月，虽恰逢传统营销旺季，但因低迷行情影响，房企推盘积极性一般，据CRIC调研，6月28个重点城市预计新增商品住宅供应面积701万平方米，环比下降22%，同比下降53%。

  从上半年28个重点城市商品住宅供应月度变动情况来看，自2023年3月新增商品住宅供应面积748万平方米，环比上涨124%至今，目前供给量已连续三个月下降。整体推盘量略高于2024年一季度月均，与2023年及2022年有较大差距。

  究其原因，主要是因为当前市场房企推盘采用“提质缩量”策略，受其策略影响，2024年5月虽然整体供应下滑，但5月成交较4月小幅微增，环比增长4%，同比下降34%，与一季度均值相比增长23%。去化率也呈现稳中有增态势，据CRIC调研数据，重点城市5月平均开盘去化率为30%，较上月环比上升4pcts。多数城市去化率保持环比上升、同比下降，略好于一季度均值。

  分能级来看，不同能级城市均呈现出同环比齐降，一线环比跌幅和累计同比跌幅显著小于二三线城市。其中北京集中放量，预计6月供应量将达到57万平方米，绝对量为年内次高，预期将有5400余套房源入市。

  上海方面，在经历了前2个月放量期后，6月受供应节奏和市场行情影响，房企推货速度明显放缓。2024年6月1日，上海官宣第七批次新房名单，由于六批次刚公示半个月，所以七批次整体数量不多，共计8盘，1523套房源，分布于浦东、徐汇、静安、闵行、松江、青浦等6个区域。需要注意的是，虽然数量有限，但质量颇高。8盘中有一半均价10万以上。

  广州、深圳则6月供应基本与5月持平，绝对量均不足50万平方米，累计同比降幅维持在3成以上。

  二三线供应稳中有降，分化持续加剧。绝对量来看，无一城市单月供应量突破100万平方米，杭州居榜首，单月供应量也仅61万平。多数城市供应仍显低迷，保持同环比齐降，累计同比降幅在3-5成之间。

  其中郑州、宁波、厦门、福州、泉州、徐州等，因上月基数较低，阶段性放量，环比“翻番”；杭州、合肥、常州等整体供应仍处阶段性低位，环比涨幅2成以内，同比持降；前期热点城市西安、成都，低迷型城市济南、无锡等本月供应阶段性回调，同环比跌幅均在4成以上。

  从重点城市供应结构各产品档次分布来看，整体呈现出刚改为主，高端为辅的特征，重点城市刚需、改善、高端占比结构为45%、45%和10%。

  其中，深圳、南宁、昆明、郑州、西安、长春、北京、重庆、徐州等城市刚需产品供应占比都在60%以上，这主要是因为南宁、昆明、郑州、长春、重庆、徐州等二三线城市当前主要以刚需客为成交主力，房企推盘偏好刚需产品也迎合主流需求。

  而漳州、泉州、杭州、厦门、成都“以销定产”，依旧以改善作为供应主力，占比均在7成以上。福州高端产品占比显著上升，达到65%。

  从重点城市供应结构各产品档次分布来看，本月供应重心仍集中在主城区，近郊次之，远郊最少，重点城市主城、近郊、远郊占比结构为57%、29%和14%。

  其中，漳州、泉州、昆明、合肥、福州、南宁、徐州、西安、重庆、厦门、杭州、成都、武汉等主城占比均在7成以上。北京、济南、无锡、宁波、长沙则以近郊项目为主，占比均在5成及以上。

  结合当前市场重点城市的成交特征，不同城市分化行情预期还将延续，大体可以分为以下几类典型城市：

  第一类以上海、广州、深圳、杭州、西安等核心一二线城市，受短期利好新政影响，去化率或将环比持增。上海527新政后，市场上来访量与认购量均有明显增加，二手房更是出现激增，6月首个周末成交套数达二季度以来高点。

  第二类为武汉、宁波、厦门、福州、漳州、泉州等或因供应放量或供给结构持续优化，市场热，度有望低位复苏。以武汉为例，6月预计有17个项目开盘共计2594套，二环内多个纯新盘入市将一定程度上带动新房热度上升，叠加前期的各项政策利好，预计6月新房市场能延续弱复苏走势，整体市场价格也因主城区成交占比拉升而结构性上涨。

  第三类为刚需主导型城市，诸如天津、青岛、郑州、重庆等，虽然整体推盘仍以刚需产品为主，但因二手房低价分流影响，去化率或将延续同环比齐跌。

  总体来看，6月房企推盘积极性一般，供应量稳步回落，但绝对量仍略好于2024年一季度月均，加之整体供应以主城区刚需、改善为主，供给结构持续优化，因而预判后市，我们认为，成交或将稳中有增，绝对量有望持平或高于3月“小阳春”水平；

  我们结合不同城市6月推盘所处区域，依据2024年以来各区域板块历史去化情况进行合理预估，可以看出，2024年6月预期去化率为27%，环比下降4个百分点，同比下降22个百分点，与上月和2024年一季度市场热度基本持平。