上海二批次土拍揽金近百亿，国央企仍是主力

      5月28日，上海完成了2024年第二批次土拍，挂牌的4幅涉宅地块完成出让，总建面24.27万平方米，成交总金额约99.84亿元。

  此次上海土拍是5月27日新“沪九条”后的首场土拍，4幅地块中有2幅封顶，1幅溢价、1幅底价，平均溢价率6.8%，较第一批次第二轮有所提升，但仍低于第一批次第一轮。这几幅地块的成交与当前市场上的分化行情基本一致，热点地块与非热点地块热度差距明显。

  在上海出台的新“沪九条”中明确提出，要优化土地和住房供应，完善房地联动机制，差异化调整优化中小套型住房面积标准和比例要求，支持区域统筹、总体平衡。

  我们认为，相对个别区域、个别地块的热度变化而言，目前更重要的仍是行业整体的供求平衡。

  5月28日，是上海新“沪九条”执行的首日，也是上海2024年第二批次集中土拍。从结果来看，第二批次4幅地块全部完成出让，但各地块热度不一，其中有2幅地块触顶，1幅地块溢价，1幅地块底价成交。单日成交99.84亿元，总建面24.27万平方米。

  4幅地块中热度最高的为浦东上钢地块，参拍房企/联合体多达8家，分别为上海城建、北京城建、绿城、象屿、中海、招商、保利&上海建工、中铁置业。

  最终，经过18轮竞拍，地块已达最高限价，之后通过高品质建设竞报环节、公租房比例竞报两个环节，竞买人均接受7%公租房比例上限指标，之后进入摇号环节，中铁置业成为“幸运儿”，以13.24亿元竞得该地，溢价率10%，成交楼面价53042元/平方米。

  该地房地联动价100000元/平方米，装修标准不低于3000元/平方米，按照其房地联动价测算，盈利空间比较充裕。

  地块位于浦东世博板块，内中环，距离世博文化公园直线约500米，目前板块内可售新房见底，本地块将一定程度上填补这一空白，预计销售难度不会太大。

  此外，闵行梅陇地块热度也颇高，吸引中海、绿城、金茂&首开&北京城建、安高&安联4家房企/联合体报名参拍。

  经过45轮报价达到最高限价，之后仅安高&安联、中海2位竞买人进入高品质建设竞报环节，2家均接受绿色建筑及超低能耗建筑上限指标，但公租房比例无人竞报，即该地块仍将维持5%公租房比例，最终安高&安联摇中该地块，成交总价54.64亿元，溢价率10%，成交楼板价48407元/平方米。

  该地块房地联动价76000元/平方米，装修标准不低于3000元/平方米，按照其房地联动价测算，盈利空间不是十分充裕，周边内新房朗拾花语在售，联动价75000元/平方米，最新房源取证均价76888元/平方米，东北侧是已经售罄的越秀仁恒天樾园和。

  从整体市场热度来看，上海2024年第二批次土拍平均溢价率6.8%，较第一批次第二轮有所提升，但仍低于第一批次第一轮。这主要受地块土地质量及市场双重影响。

  2024年3月14、15日上海进行第一批次首轮集中土拍，供地质量明显较高，不仅有静安中兴路这样的中心城区优质地块，还有闵行古美、浦东北蔡、杨浦长海等热点板块地块，除宝山顾村地块5.56%溢价成交外，其余4宗地块均摇号成交，整体溢价率创下2021年集中供地以来的新高，高达9.07%。

  上海完成2024年一批次第一轮土拍的当天，上海土地市场网挂出上海2024年一批次第二轮土拍的6宗地块，集中在静安、普陀、闵行、浦东、嘉定和奉贤等多个地区，各区域均有1宗，既有静安中兴路内环内稀缺地块，又有闵行浦锦地块这样的热门地块。由于“小阳春”行情缺席，土拍热度较一批次首轮有所下降，整体溢价率仅有5.8%，较一批次首轮下降了3.2个百分点。

  此次上海2024年第二批次土拍是5月27日新“沪九条”后的首场土拍，平均溢价率6.8%，较一批次第二轮上升了1个百分点，但仍不及2024年一批次第一轮，同样也不及2023年第四批次最后一轮。

  究其原因，一方面是因为4幅地块中仅浦东上钢地块盈利空间较高，另外一方面是因为这些地块挂牌时间为4月25日，早于政策密集出台期，政策利好对市场的影响尚需传导过程。

  从拿地企业来看，4幅地块均被国央企拿下。

  值得一提的是，此次进入上海的北京城建地产是上海土拍市场的新面孔，隶属于北京国资委，此次共报名参拍了3宗地块，可见进入上海的决心之大。

  最终，杨浦长海地块被北京城建成功拿下，成交价4.98亿，溢价率3.1%，容积率1.5，该地块吸引了3家房企报名参拍，分别为保利、中粮、北京城建，预计会打造洋房产品，只有100套左右的体量。

  该地块房地联动价107000元/平方米，装修标准不低于4000元/平方米。地块南侧杨浦城投悦江湾均价99000元/平方米，已于今年1月18日开盘，去化情况不及预期。同时今年3月越秀7.5亿摇号竞得周边1宗商住地，成交楼面价43941元/平方米，溢价率9.58%，房地联动价92000元/平方米。

  由此可见，未来拿下杨浦长海地块的北京城建或将面临区域竞争。

  新“沪九条”明确提出，要优化土地和住房供应，完善房地联动机制，差异化调整优化中小套型住房面积标准和比例要求。

  3月15日上海土地市场网挂出上海2024年一批次第二轮土拍的6宗地块时，其中的中小套型标准就已发生变化。上海此前“中小套型住宅设计建设标准”为“多层住宅建筑面积不大于90平方米、小高层住宅建筑面积不大于95平方米、高层住宅建筑面积不大于100平方米。”当时该标准被统一调整为“多层不大于100平方米、小高层不大于110平方米、高层不大于120平方米”。同时还调整了中小户型的比例，突破了“7090”的限制。

  我们相信未来随着差异化调整优化中小套型住房面积标准和比例要求的进一步落实，未来上海市场上也将出现不同面积、不同价位等各不相同的好房子，这能够在一定程度上鼓励企业研发更好的产品，满足各类改善购房需求。

  同时，我们也需要注意，在当前整体新房去化能力有限的情况下，企业更加关注出让地块的去化预期和盈利空间，拿地更为谨慎，建议各城市在供地选择上应当更加精确。

  我们相信，随着新“沪九条”政策利好的进一步发酵，上海市场的活跃度也将得到有效提升。